总第期
作为一座有着超过万总人口的城市（其中，市区人口.3万），郑州的商业指数近年来持续呈现上升趋势。而根据此前多家机构发布的城市调查数据显示，郑州在全国城市排名中位居第22位，在城市分级中，属于经济发展较好的地级市省会。而对于全球最大的咖啡连锁品牌星巴克而言，一座城市是否拥有相对成熟的咖啡消费文化，是其选择是否进驻一座城市的重要标准之一。
星巴克布局郑州，人流密集的商圈成为首选
星巴克选址首先考虑的是诸如商场、办公楼高档住宅区此类汇集人气聚集人流的地方。年末，星巴克郑州首店开业，当天更是引发了排队狂潮并登上了各大媒体头条。其首店正是选在了人流密集、白领、年轻客群所聚集的郑州国贸中心广场，一炮而红的星巴克在之后的四年中，进一步加大了在郑州这座咖啡市场新大陆的开店选址工作，又一口气开出了13家门店，并几乎占据了这座城市几乎每一个重要的百货商场或购物中心人流最为密集的地方。仅仅五年时光，星巴克便迅速使自己成为了这座城市的一种标榜流行时尚的符号，在人潮汹涌的地方，那墨绿色商标上的神秘女子总是静静地对你展开笑颜。
▲星巴克已经在郑州开业了14家门店
与北京、上海等一线城市相比，星巴克在郑州的开店策略仍然只是聚焦于商场，对于写字楼、商业街、住宅区、沿街商铺等的选址工作仍然较为谨慎。直到今天，星巴克也只是在年夏天在郑州开出了目前为止唯一一家写字楼店（金水路曼哈顿升龙大厦写字楼大堂门店）。但我们仍能够惊喜的发现，自年下半年开始，星巴克正在逐步丰富其在郑州的开店选址策略，除商场店外，也开始倾向于在人流密集的商务办公区域寻找合适的物业进行开店。
▲郑州商业观察统计，已知的星巴克待开业门店
根据郑州商业观察的数据统计发现，新近签约的几家门店中，均选在了商办人群或社区居民相对集中的区域，其中更不乏首次进驻的区域，例如高铁站商务区。
首进高铁商务区，为何选在了海汇中心？
提到郑东新区的高铁站商务区，除了亚洲最大的高铁交通枢纽，就只剩下为数不多的住宅配套和供应过量的写字楼商办。一幢幢5A甲写从设计到户型再到品质，丝毫不比老城的办公楼差，有些甚至已经远远超过了CBD内环的写字楼配置，但仍不能避免其高的吓人的空置率。从市场方面反映的情况来看，无外乎几点：过于集中的放量、不够理性的售价、卖散后与租赁市场的脱节、宏观市场经济增长的放缓等等。
老城区已入市多年的老办公楼尚能租到3.0至3.5元/平方米/天，而在这里，仅维持在2.0至2.5元/平方米/天，这其中也不乏有部分投资客为了减少损失、避免长期空置带来的零收益，不惜将租金降至2.0元/平方米/天以下。
在这样一个写字楼大量空置、整体发展并不够成熟的板块，星巴克为什么敢于去当第一个“吃螃蟹”的人？选择在海马海汇中心开店？
在写这篇稿子之前，也有圈内好友说或许是因为给到了不错的商务条件，但在主编Tony看来，这些都是次要的，对于星巴克这样的国际连锁品牌而言，最重要的是这个区域所展现出的中长期可持续发展、以及所能提供的人流量是否能够支撑门店的日常运营。
▲区位图
首先，当地的星巴克公司会根据各地区的市场发展情况来选择开店策略及框定区域范围；这些选择主要来自三个方面：公司开发部门自己找寻，中介介绍，另外还有各个商业项目在前期定位阶段或开发的同时，也会考根据项目定位及实际情况来主动找到星巴克来进行洽商。在诸多二线城市，这三种选择方式的比例大概是1:1:3。
第二阶段是总部的审核。一般来讲，星巴克的中国公司将店面资料送至亚太区总部由他们协助评估。星巴克全球公司会提供一些标准化的数据和表格，来作为衡量店面的主要标准。而这些标准化数据往往是从各地的选店数据建立的数据库中分析而来的。事实上，审核阶段的重要性并不十分突出，主要决定权还是掌握在当地公司手中。如果一味等待亚太区测评结束，很可能因为时间而错失商机。值得注意的是，在这个环节虽然95％的决定权在地方公司，但是也有制约机构来评定地方公司作出的决策及工作。例如，星巴克的会计部门会对各店面的经营情况不定期作评估与考核。
商圈的成熟和稳定是选址的重要条件，而选址的眼光和预测能力也尤为重要。比如在二七商圈，星巴克分别在华润万象城、大商新玛特金博大店、郑州华联商厦、百盛购物广场四个大型商业项目较好的位置开设了门店，不仅在郑州城区最核心的位置打响了星巴克的品牌，更享受到了该片区的人流量红利及消费红利；再例如年开业的升龙大厦店，受未来路下穿金水路工程施工封路、竖围挡等的影响，该门店的品牌招式性受到了很大的影响，而日常的营业额也因此受到了一定的影响（未来路横跨金水路人行道路封闭，改为天桥连通）。然而没过多久，随着升龙大厦写字楼租户的升级调整，以及周边施工的逐步竣工，加之地缘优势及1公里范围内的唯一性（在此期间，曼哈顿商业街的咖啡馆接连关闭或转让），使得这家店面后来风生水起。
回过头来看海汇中心门店的选址，在主编Tony看来无外乎几点：
1、高铁站片区写字楼的大面积空置一方面是供应量过大、放量时间集中所导致的供过于求的现象。另一方面则在于90%都是销售型，卖散了的写字楼物业在本质上与卖散了的商业是一个道理，要想吸引有品质、承租能力高的租户，简直是难上加难。但从远期看，整个区域无论是规划、政策扶持还是未来待供应的住宅增量，都说明了区域未来的整体发展潜力值得期待；
2、汇艺文化产业大厦与海马海汇中心两个项目所处的高铁商务片区东半幅板块，无论是商业还是写字楼，现阶段基本都是由开发商自持，在租户的引入方面均是租金支付能力高且有品质、有形象的居多，自然而然的成为了这个片区“高富帅与白富美”的聚集地。
例如汇艺文化产业大厦聚集了包括万豪万怡酒店、中原传媒报业集团、恒大集团河南公司、平安国际融资租赁有限公司、北京盈科（郑州）律师事务所、美国奥的斯电梯、开利空调、GST海湾安防在内的诸多知名企业租户，更在今年为汇艺剧院引入了本山传媒集团旗下的刘老根大舞台（郑州首店）。
▲星巴克海马海汇中心门店已上围挡
与汇艺文化产业大厦仅一路之隔的海马海汇中心（也是星巴克最终进驻的项目），则选择了另一种发展模式。项目内3号写字楼选择了整栋自持，作为海马集团的总部办公自用。6号楼则以4亿元人民币整栋卖给了郑州市郑东新区建设开发投资公司，并顺利落户了河南第一座互联网金融大厦，也是郑东新区积极构建金融创新区，打造中国互联网金融新高地的重要举措。
在商业方面，海马地产也选择了全自持统一招商运营管理，招商方面除了引入高铁站片区首家星巴克咖啡外，还分别签约引入了瓦库茶艺馆、上井精致料理、蓉亭食贝餐厅，其余店铺的招商工作也在有序进行中，预计该项目商业街部分将在今年十月份开业；
星巴克在对高铁站片区的流动人群、固定的商办人群及商旅客群分别作了深入调查，从他们的穿着、年龄、男女比例来确定潜在的客户数量。最终与海马海汇中心一拍即合，建立了在郑州东区高铁站片区的第一家星巴克。
而在郑州商业观察看来，将第一家店开设在海汇中心商业街入口处（马路对面即是汇艺文化产业大厦），除了看中前后两个商办综合体项目所带来的成熟、稳定的常驻商办、商务客流（可以维持营业额的稳定）以及刘老根大舞台运营后所吸附到的区域外客流所带来的营业额增长机会外，海马海汇中心的整体定位（城市会客厅的定位理念）也成为了打动星巴克并最终选择进驻本项目的重要原因之一。此外，据郑州商业观察了解，这家店不仅将是高铁站片区内的首家星巴克，还将是郑州第四家星巴克手冲咖啡店。而为了使项目整体定位能够更好的落地，首次涉足商业地产领域的海马集团也不惜耗费大量时间与精力，与每一个意向客户潜心洽商。除了上述提及的瓦库茶艺馆、上井精致料理、蓉亭食贝餐厅等餐饮业态完成签约进驻外，该项目还计划引入人文书店等场景交互体验业态。
▲作为第二波咖啡浪潮中迅速崛起的星巴克，凭借着诸多奶咖饮品风靡全球，但在手冲精品咖啡日益受宠的当下，星巴克于年将“臻选”系列咖啡带到大陆地区。截至目前，星巴克手冲咖啡分别在大商新玛特金博大店、绿地千玺广场店、锦艺城王府井店推出。据悉，已于今日完成升级改造的郑州国贸店也推出了星巴克手冲咖啡
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