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2.3万/㎡！谷里新盘中建烟岚府首开，又又又又创区域房价新高了！许久未有新盘入市的江宁谷里，在上月迎来中建烟岚府与德信烟岚云庄两大改善新盘亮相，且两大新盘的开发商当初拿地都是当年谷里的最高地价！嗯……南京虽不缺高价地，但是在尚未有规划开发计划的谷里拿地，似乎颇有些冒险。空说无凭，小编为此特地去谷里实地考察，为大家带来项目最新实况。12.3万/㎡的谷里现房，是真改善还是伪改善？首开95折优惠！5月31日，中建布局于江宁的第一子中建烟岚府低调开盘。此次项目首开2、3、4、5、6号楼，共计套（人才房32套）洋房+底跃，精装现房交付，户型建筑面积为㎡、㎡、㎡，销许均价元/㎡。据悉，当天来买房的多是周边的一些地缘客，从现场销售情况来看，一楼底跃去化并不理想，鲜少有人问津，倒是中间楼层颇受买房人欢迎，目前网房数据还在上传，具体去化情况还未得知。从3月公开到5月末上市，中建烟岚府几乎都没有什么宣传，直到此次申领销许，突破谷里2万大关。作为区域内唯一在售的纯新盘，中建烟岚府的项目品质及周边配套是否真的对得起均价2.3万/㎡的价格呢？01精装交付，质量标准或只达及格线中建烟岚府项目前身为江宁谷里G15地块，在年5月30日的土拍中，被中建一局以楼面地价元/㎡竞得，因触顶最高限价被要求现房销售。目前，项目各楼栋建设已完工，预计最快今年11月份交付第一批房源。因为拿价较高，且是精装现房交付，所以此次项目首开均价突破2万大关，也在情理之中。从样板间所展示的房屋装修情况来看，总体感觉就是中规中矩。样板间在智能家装、厨卫等地方的收纳小细节做的都还不错，入户门锁采用海贝斯品牌，墙面选用的是美纳斯墙纸，感应小夜灯采用的是西蒙品牌。▲样板间实景图小编在现场也发现，项目配置的空调并不是市场上多数改善楼盘所采用的中央空调，而是分体式空调，据置业顾问说，是考虑到房子的高度。▲样板间实景图此外，项目首开均价为2.3万/㎡，实际上是因一楼底跃销许均价都不到2万/㎡，从而拉低了整体均价。从网房的销售公示中我们可以看到，㎡的高层洋房实际价格已达到了2.4-2.6万/㎡左右。（数据来源于：南京网上房地产）根据网房资料显示，中建烟岚府的装修标准是元/㎡，但是，作为主打改善的洋房产品，精装必备的中央空调、地暖、新风三大件，却只有一个地暖，未免也太说不过去了。（数据来源于：南京网上房地产）▲装修公示图总体来看，项目精装配置一般，装修品质还够不上改善的标准，甚至有装修减配的嫌疑。按照这个配置和价格，江宁青龙山板块的上东逸境、都会四季、招商名筑，江北板块的水沐云筑、世茂璀璨江山等都可选择，又何必来远郊板块谷里呢？02建面约-平米的改善户型上市后：热度两极分化中建烟岚府的样板间是以一楼底跃和2-6层的㎡户型打造的模板，二者从整体户型上没有太大差别，都是3房2厅2卫，且户型较为方正，卧室空间都较宽敞，客厅和主卧采用了双阳台设计。不过在参观样板间时，小编也发现，主卧套房设计，进深较长，自带的独立卫生间的窗户较小，南北通透性较弱。具体户型图如下：平米3房2厅2卫平米3房2厅2卫平米3房2厅2卫▲主卧自带卫生间▲一楼底跃自带花园▲㎡户型样板间客厅▲㎡户型样板间餐厅及书房此外，建面约-㎡的首层，实际上是在地下开挖了一层地下室，地下室为毛坯交付。此次首开的底跃户型销许均价在1.8-1.93万/㎡之间，在价格上要明显低于其他楼层，但由于总价较高，开盘当天购买此户型的人寥寥无几。▲地下室实景图03从景观园林到游乐设施，社区实景优劣势明显在参观完样板间后，小编又跟随置业顾问来到了已建好的小区内查看社区实景。根据规划，中建烟岚府打造6栋电梯洋房，所有楼栋均为6层，一梯两户，得房率约85%，容积率1.1，楼间距超过20米。▲效果图从已建好的小区情况来看，项目的楼间距较大，且住宅朝向还依据周边道路走向以南偏西为主，采光效果较好。▲社区内部实景图社区整体采用的是中轴线景观，绿化率达到85%，从小区实景来看，绿化配置也还不错，能感受到夏季郁郁葱葱的绿意。▲社区内部实景图社区内部还配置了简单的休憩亭子、长椅等，以供业主休憩。另外，小区西侧还建了一个儿童玩乐区。不过，玩乐区范围较小，且设备看起来有些简陋。▲社区内部实景图从项目整体情况来看，无论是精装品质、户型设计还是社区环境的打造，中建此次的水平也只能说在及格线徘徊。但改善、改善，既要有过硬的改善产品实力，也要有足够吸引人的改善环境与配套，才能称之为“真改善”。04没地铁、没大型商业配套，周边还有安置房环绕，项目配套实难“改善”既然说到配套，小编又去了项目周边考察实际配套情况。从售楼处一出来，就能看到对面高楼耸立的安置房。再沿着道路往上面走不到米，又能看到一大片高低交错的安置房及民房，可以说，项目已被安置房“包围”了。▲周边小区实景图除了安置房，周边就是一些小底商，附近最大的商场就是好又多超市，且无大型商业配套规划，预计短期内商业方面都会较为欠缺。▲周边商场实景图在教育配套方面，目前附近有谷里中心幼儿园、谷里中心小学、谷里中学等学校；▲位置图然而从实探的情况来看，交通不便应该才是该片区房源最大的弊端！目前片区内没有在建或规划中的地铁，前往市区只有自驾和乘公交。附近的地铁站有铁心桥、安德门、天隆寺，可乘坐路前往安德门、天隆寺站，乘坐路前往铁心桥站，另外还有路可到达江宁主城。但是由于路程较远，且公交班次较少，等待和路上所花费的时间就要1个小时左右。不过片区内的生态资源颇为丰富，除了依傍牛首山的天然氧库，中建烟岚府还紧邻雕塑主题公园，西侧也有规划的公园用地，这也是该片区改善盘的一大优势。▲周边公园实景图而且周边医院—医院牛首山分院，该院占地亩，建设总投资约9.99亿元，集医疗、康复、养生、保健为一体，近期正式获得批复，已确认在年底开建，预计在年7、8月份左右可交付使用。▲医院牛首山分院效果图另外，距离中建烟岚府项目大约5公里左右的金陵小镇项目，目前正在紧锣密鼓地施工中，小镇的部分建筑已初具雏形。未来建成后，金陵小镇将有力完善牛首山的综合配套，兼具观光、度假、休闲、体验、旅居、创意创业等功能，满足周边居民及来往游客吃喝玩娱、观光旅游、休闲度假等综合需求。▲金陵小镇效果图从项目周边整体配套情况来看，安置房众多，人居环境杂乱，商业配套欠缺，交通较为不便，虽然依傍了谷里天然的生态优势，但作为主打改善的项目来说，其配套却不符合其改善的定位。而与中建烟岚府相距不远的德信烟岚云庄，同样打着“改善”的旗子，其改善品质又能打几分呢？2“杭派三甲”进军南京！预计6月首开，总价万起近期，位于江宁谷里的德信烟岚云庄公开了售楼处与样板间。据置业顾问透露，项目最快将于6月中下旬首开1、2、5、7号楼，共约48套房源，户型建筑面积为-㎡，预计总价万-万！▲效果图德信烟岚山庄前身为德信谷里G11地块，年4月30日，经过76轮激烈竞拍，最终被德信地产以4.2亿总价拿下，楼面地价元/㎡（达到最高限价），需自持商品住房面积㎡。一举成为谷里新“地王”！项目拟建设18栋叠墅，其中13栋四叠，4栋六叠，西北角配建一所幼儿园。▲效果图作为“杭派三甲”的德信，一直致力于打造高端精品，此次首入南京就选择在江宁谷里拿地，打造云庄系低密叠墅。目前，项目已公开㎡下叠和㎡上叠样板间。▲平样板间实景图▲平样板间实景图据置业顾问介绍，项目预计一年左右即可交付，交付标准是简装。而从售楼处列出的简装标准我们可以看到，外立面是仿石涂料、墙面为乳胶漆、厨房和卫生间采用美标或同等品牌，而新风、空调、地暖三大件更是一样都没有！这装修标准说是“简装”会不会太牵强？▲样板示范区现场实拍3距离新街口20公里，房价都纷纷破“2”，谷里是真“热”还是假“热”-万在谷里买一套叠墅，且近乎是“毛坯”的交付标准，不知道会有多少改善客会为德信烟岚云庄的产品买单。参考中建烟岚府洋房的价格，预计德信烟岚云庄的价格只高不低。两大房企都以最高限价首次在江宁谷里拿地，打造改善产品，究竟是两大开发商看到了谷里未来的发展潜力，还是在南京拿错地？从位置上来说，谷里应该是板桥的后花园。多年以来，谷里也一直是被江宁区当做美丽乡村来发展的。在18年发布的《江宁区谷里街道（新市镇）镇区控制性详细规划调整》中，谷里被定位为：江宁区先进制造业的产业配套区；谷里现代农业及休闲旅游的综合服务区；独具田园风光的生态宜居新市镇和特色旅游小镇。既没有大型的开发计划，也没有强有力地的区域配套，谷里现在的地位可以说是有些尴尬。两大项目所在板块价值还有待提升，项目价格在区域市场上也不占优势。目前区域内的次新房、二手房数量众多，如南京碧桂园，成交价在1.6-1.8万/㎡，玖岛梦、新民花苑，挂牌价在1.2-1.6万/㎡左右，区域内的别墅房源如碧桂园湖光山色和瑞安翠湖山，实际价格也在2万/㎡左右。（数据来源于：链家）从两个项目的实际情况来看，作为主打改善的产品，两者都有欠缺的地方，但房子究竟卖得好不好，还有待市场的检验！文章来源:乐居买房