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年，积分制刚实行的时候，位于11号线嘉定西站旁的路劲悦茂府首开认购率就超过了%；

在二期的时候就取消了分销，最终的认购情况当然远不如一期。

时隔两年，悦茂府旁，即将迎来一个全新的项目，也可以说是悦茂府的迭代升级版：都匯云境。

项目已经在二批次中过会，推出套-㎡3-4房，均价4.5万，总价十分可控。

下面来看实地踩盘。

01.标准的地铁盘

都匯云境处于嘉定菊园板块，向西约米就是11号线嘉定西站，已经规划进嘉定新城。

嘉定新城在五大新城中是轨交最为便捷的一个，11号线、14号线、嘉闵线都贯穿。

不过，对于真正自住的人来说，最终看的还是地段和配套。

菊园在很长的一段时间内被定义为动迁大居，居住的档次也并不高；

地铁口的商业新城悠活城的引进，在一定程度上也盘活了不少的人气；

不过，这种充满烟火气息的居住氛围，与动迁大居也能匹配上；

小型的社区商业，住久了可能几个月就能把每一家店都吃个遍。

想逛街的话，只能坐地铁或自驾去往发展成熟度更高的嘉定新城或老城区。

医疗资源倒是比较充足的，除了板块医院医院外；

过2医院瑞金北院。

另外，造成嘉定西发展不顺的一个重要原因是BYG。

项目往西约米就是嘉定殡仪馆。

这可能就是本地人为什么会避开嘉定西置业的主要原因。

不管怎样，对于预算不多的刚需客户来说，项目固然有硬伤，不过，都匯云境还两张很硬的“底牌”能打。

02.学校预期

清水路小学和中科院实验学校距离项目只有米。

而且，路劲悦茂府已经被划入了两所学校的招生范围之内；

加上周边的商品房不多、与学校距离又较近，被划进也是大概率事件。

这所中科院实验学校是除了北京地区外全国唯一的一所中科院参与合作办学的学校，目前清水路小学也加入了中科旗下。

虽然新房不承诺学区，不过这类的教育资源对刚需家庭来说已经极具诱惑力了。

03.性价比

另外一点就是品质，都匯云境作为“府系”升级版的“云系列”；

自然在装标上做了更好的配置。

东芝/日立中央空调、地暖、新风系统3大件均有；

高仪、日立、A.O史密斯、老板、ABB、海贝斯、滨特尔等国际、国内大牌都有。

户型也是可圈可点，㎡C户型采用同面积段罕见的横厅设计；

南向阳台增加了采光面，当然，项目也是封阳台的。

据说，洋房的得房率可能会达到80%左右。

㎡的4房，4开间朝南，南北通透，舒适度和私密性两者兼具。

这种在学校旁边的新房，加上自媒体一宣传，热度自然就高涨了。

都匯云镜这个项目，比较适合，通勤依靠11号线；另外，有学区需求，看好中科院实验学校的刚需家庭。

不过投资者就算了，嘉定西板块最大的产业就是中科院研究所；

未来的购房群体也基本来自那里，比起安亭的汽车制造也来说，购买力其实不算大。

接盘的客户群体也只有中科院的高精尖人士，购买力一眼看得到头。

这样也能暴露出嘉定的问题，就是产业较为分散；

在规划中嘉定分成了三个主要片区：嘉定新城、南翔-江桥、安亭，三个区域基本独立存在。

安亭是个绝对内生型的板块，这里基本都是与汽车相关的产业人群，即使置业也不会外流；

南翔则是以居住为主，不过也有精准医学产业园、小美科技园、机器人产业园等园区；

不仅有产业的优势，还有南翔东部社区聚集的优质中产社区；

真正的产城融合还有很长的一段路要走。

纵观二批次已经过会的项目，总价在-万区间段的新房虽然数量不少，不过距离市区近，还有地铁加持的，屈指可数。

另外，靠近地铁的新房基本都集中在宝山和嘉定两个区域；

金地西郊悦章只有72套，宝山的万业紫宸苑熟练也不多。

松江的中铁建星樾云栖已经触发了积分制……

而都匯云镜靠近11号线地铁站、总价在多万就能上车，未来可能还有学校的概念，对于刚需上车来说比较合适，对于BYG比较在意的话，就要慎重选择了。